大陸驚現"負首付"營銷亂象暗藏套路(圖)

2023年5月29日發表

大陸多地出現買房「負首付」，房產中介聲稱，買房不僅無需首付款，還能先拿到一筆裝修款。

【人民報消息】近期，有大陸房產中介聲稱買房可以「負首付」——無需首付，還能拿到50萬元（人民幣，下同）裝修款……針對「低首付」、「零首付」、「負首付」等營銷亂象，業內人士披露其中暗藏套路。專家表示，「負首付」不僅違規，而且後期資金壓力將加大。近日，大陸多個社交平臺上出現「負首付」、「返首付」等營銷話術。例如，房產價格520萬元，但可以向銀行貸款570萬元，這樣購房者不僅無需付首付（頭期款），還能拿到50萬元作爲裝修款。 5月24日，「買房現負首付」被推上熱搜榜，這一做法引起廣泛的關注和討論。網民表示，只要房價不降，別的都是白搭。貸款越多，還的越多。據《中國證券報》報導，從多方了解到，通過開發商返首付（頭期款）、做高合同價等方法，一些房產看似可以做到「零首付」、「低首付」乃至「負首付」，但也面臨財務和法律風險。「這套房子評估價是570萬元，但是業主低價賣，賣520萬元。你可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。」房產中介王女士表示，其代理的一套深圳羅湖區的房產可以做到「負首付」。王女士補充道，這套房是回遷房。業主現在不要那麼多房了，拿出來低價賣，很划算。從業這麼多年很少見能「負首付」的房子。然而「負首付」需要什麼資格，又是如何實現的呢？王女士卻避而不談。「570萬元銀行會分批次放款。你把數據遞上來，全部由我們的按揭部門幫你，除非你是黑徵信（不能做）。」房貸中介鍾先生也聲稱，自己代理的某樓盤可以做到「負首付」。房產中介趙先生聲稱，自己已售出一套「負首付」的房產。報導說，業內人士介紹，「零首付」、「低首付」與「負首付」的操作方法類似，一是開發商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力；二是開發商通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。若開發商返還的資金超過首付款或銀行貸款金額超過房產原價，負首付便「實現」了。鍾先生透露，實現負首付有時還需要藉助經營貸的力量。鍾先生稱，經營貸比房貸便宜，深圳房貸首套利率是4.6%，經營貸利率是3.5%到3.8%。購房人需要提前準備徵信報告和銀行流水、收入證明等材料。名下如果沒公司的話，需要配合註冊個公司。他說，負首付的出現，和部分區域一二手房價格出現倒掛有關，使得購房人可以以低價買一手房，但以較高的市場價作爲評估價，從而做高貸款合同金額。負首付其實是打擦邊球，只是目前有空間（可以鑽），銀行可以做高貸款金額。正常情況下，購房人是要三成首付款的。針對「負首付」等首付模式，工行深圳分行一名房貸經理響應，「首付款如果不是自有資金，我們是不會批貸款的。購房人自己要小心。」北京金訴律師事務所主任王玉臣認爲，負首付現象與一些開發商爲了儘快銷售樓盤實現資金回籠有關，所以使用一系列花式營銷手段進行促銷。但是這些促銷宣傳有不少套路，很多屬於虛假宣傳。「首付和貸款最終還是自己出，早和晚的區別而已。」王玉臣提示，所謂零首付、首付分期看起來似乎沒有手續費，但是爲了及時支付剩餘的首付款，有些人通過消費貸、金融機構、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金，既會產生新的成本，又會產生更多的融資風險。針對近期出現的零首付、低首付、送首付、首付貸、返首付等首付模式，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進說，這是營銷領域亂象的體現。需要注意的是，負首付不僅違規，而且後期資金壓力將加大。自媒體「豆莢說電影」的文章表示，買房負首付，看似爲購房者減輕負擔，但實際上存在很多問題和風險。首先，負首付的做法屬於違法操作；其次，購房者零首付購房並不意味着真的沒有首付款，房地產開發商通常會通過收取其它費用或者變相提高房價等方式，將首付款「轉移」到其它方面，最終還是由購房者來承擔。此外，由於購房者沒有支付首付款，銀行在貸款時會存在較大的風險，因此很難獲得貸款。即使獲得貸款，貸款金額也不會很高，需要支付的利息也會很高。對於房地產開發商而言，負首付的做法雖然能夠促進房屋銷售，但是也存在很大的風險和隱患。如果房價上漲幅度不大或者出跌，購房者難以獲得貸款或者無法支付房屋月供，有可能出現違約情況，最終導致房地產開發商承擔巨大的風險和損失。△

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