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大陸驚現"負首付"營銷亂象 暗藏套路(圖)
 
2023年5月29日發表
 
大陸多地出現買房「負首付」,房產中介聲稱,買房不僅無需首付款,還能先拿到一筆裝修款。

【人民報消息】近期,有大陸房產中介聲稱買房可以「負首付」——無需首付,還能拿到50萬元(人民幣,下同)裝修款……針對「低首付」、「零首付」、「負首付」等營銷亂象,業內人士披露其中暗藏套路。專家表示,「負首付」不僅違規,而且後期資金壓力將加大。 近日,大陸多個社交平臺上出現「負首付」、「返首付」等營銷話術。例如,房產價格520萬元,但可以向銀行貸款570萬元,這樣購房者不僅無需付首付(頭期款),還能拿到50萬元作爲裝修款。 5月24日,「買房現負首付」被推上熱搜榜,這一做法引起廣泛的關注和討論。 網民表示,只要房價不降,別的都是白搭。貸款越多,還的越多。 據《中國證券報》報導,從多方了解到,通過開發商返首付(頭期款)、做高合同價等方法,一些房產看似可以做到「零首付」、「低首付」乃至「負首付」,但也面臨財務和法律風險。 「這套房子評估價是570萬元,但是業主低價賣,賣520萬元。你可以在銀行貸570萬元全款買這套房子,還剩下50萬元裝修。」房產中介王女士表示,其代理的一套深圳羅湖區的房產可以做到「負首付」。 王女士補充道,這套房是回遷房。業主現在不要那麼多房了,拿出來低價賣,很划算。從業這麼多年很少見能「負首付」的房子。 然而「負首付」需要什麼資格,又是如何實現的呢?王女士卻避而不談。「570萬元銀行會分批次放款。你把數據遞上來,全部由我們的按揭部門幫你,除非你是黑徵信(不能做)。」 房貸中介鍾先生也聲稱,自己代理的某樓盤可以做到「負首付」。 房產中介趙先生聲稱,自己已售出一套「負首付」的房產。 報導說,業內人士介紹,「零首付」、「低首付」與「負首付」的操作方法類似,一是開發商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力;二是開發商通過做高合同價格,幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。若開發商返還的資金超過首付款或銀行貸款金額超過房產原價,負首付便「實現」了。 鍾先生透露,實現負首付有時還需要藉助經營貸的力量。 鍾先生稱,經營貸比房貸便宜,深圳房貸首套利率是4.6%,經營貸利率是3.5%到3.8%。購房人需要提前準備徵信報告和銀行流水、收入證明等材料。名下如果沒公司的話,需要配合註冊個公司。 他說,負首付的出現,和部分區域一二手房價格出現倒掛有關,使得購房人可以以低價買一手房,但以較高的市場價作爲評估價,從而做高貸款合同金額。負首付其實是打擦邊球,只是目前有空間(可以鑽),銀行可以做高貸款金額。正常情況下,購房人是要三成首付款的。 針對「負首付」等首付模式,工行深圳分行一名房貸經理響應,「首付款如果不是自有資金,我們是不會批貸款的。購房人自己要小心。」 北京金訴律師事務所主任王玉臣認爲,負首付現象與一些開發商爲了儘快銷售樓盤實現資金回籠有關,所以使用一系列花式營銷手段進行促銷。但是這些促銷宣傳有不少套路,很多屬於虛假宣傳。 「首付和貸款最終還是自己出,早和晚的區別而已。」王玉臣提示,所謂零首付、首付分期看起來似乎沒有手續費,但是爲了及時支付剩餘的首付款,有些人通過消費貸、金融機構、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金,既會產生新的成本,又會產生更多的融資風險。 針對近期出現的零首付、低首付、送首付、首付貸、返首付等首付模式,上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進說,這是營銷領域亂象的體現。 需要注意的是,負首付不僅違規,而且後期資金壓力將加大。 自媒體「豆莢說電影」的文章表示,買房負首付,看似爲購房者減輕負擔,但實際上存在很多問題和風險。 首先,負首付的做法屬於違法操作;其次,購房者零首付購房並不意味着真的沒有首付款,房地產開發商通常會通過收取其它費用或者變相提高房價等方式,將首付款「轉移」到其它方面,最終還是由購房者來承擔。 此外,由於購房者沒有支付首付款,銀行在貸款時會存在較大的風險,因此很難獲得貸款。即使獲得貸款,貸款金額也不會很高,需要支付的利息也會很高。 對於房地產開發商而言,負首付的做法雖然能夠促進房屋銷售,但是也存在很大的風險和隱患。如果房價上漲幅度不大或者出跌,購房者難以獲得貸款或者無法支付房屋月供,有可能出現違約情況,最終導致房地產開發商承擔巨大的風險和損失。△
 
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