【人民報消息】消失在公眾視野三年多的大陸前房地產大亨、SOHO中國創辦人潘石屹，最近突然打破沉默，發表了一篇名為《我的反思》的萬字長文。在這篇文章，他揭露了一個讓所有人震驚的真相：中國房地產行業在過去三十多年裡，在中共當局和房企共同推動下，已經異化成了一場徹頭徹尾的「龐氏騙局」。 何謂房地產的「龐氏騙局」？ 潘石屹在文中提到，現在大陸房地產行業幾近崩塌，損失以萬億計算。他指出，真正的致命傷不是房價太高，而是整個行業的運轉模式變了。 什麼是龐氏騙局？簡單來說就是「拆東牆補西牆」，用後來者的錢去填前面的窟窿。潘石屹回憶，他曾去售樓處現場，看到排長隊買房的人，發現他們並不是為了住，而是默認房價會一直漲，覺得總有更高價的接盤俠。他當時對同事說了四個字：「龐氏騙局」。 在這個鏈條裡，房企不再靠穩健經營，而是依賴三樣東西：下一筆融資、下一個買家、下一輪漲價。一旦這三個鏈條斷了，整個系統就會崩盤。這就是所謂的「擊鼓傳花」，而能離場的永遠只是少數。 這場騙局是怎麼開始的？潘石屹把時間線拉回到1998年。 那年是一個分水嶺，中國取消了福利分房，開啟了商品房時代。為了刺激市場，銀行引入了「按揭」貸款。剛開始，首付是五成，也就是一倍槓桿。但因為市場表現不如預期，銀行和開發商開始瘋狂加槓桿，首付一路降到四成、三成、兩成，甚至出現了荒唐的5%首付，也就是19倍槓桿。更離譜的是，竟然還有人喊出「零首付」。 潘石屹說，他當年就在央視節目上反對零首付，認為這簡直是拿別人的錢在賭博，風險無底線。但諷刺的是，當時他的這些真話在節目播出時全部被剪掉了。這也印證了他文中的另一句話：因為說真話，他被行業排擠了20年。 為什麼這場騙局能維持這麼久？潘石屹剖析了四股緊緊綁在一起的力量：地方政府、開發商、銀行、購房者。 地方政府在這場「龐氏騙局」中扮演了關鍵的支撐與推動角色。地方政府的日常運作高度依賴於「土地財政」，也就是靠賣地來維持生計。主觀上就有推高地價的動力，因為地是國家的，不賣也是浪費。地價的持續上漲，為房地產市場營造了「房價永遠會漲」的幻覺，支撐了整個龐氏騙局的運轉。 地方政府與開發商形成畸形的共生關係。開發商為了發債和融資，需要大量「囤地」來充實其「土地銀行」的資產。而這正好符合了地方政府對土地收入的需求。這導致行業競爭演變為一場比拼誰拿地更多、融資更快、擴張更猛的畸形競賽。 銀行則不斷放貸加槓桿，因為批貸的官員能從中獲利，那是公家的錢，返給自己的是私人的錢。 購房者全變成了賭徒，賭房價會一直漲，想一夜暴富。 這四方形成了一個封閉的環節，哪一環斷了，大家一起垮掉。 誠信的崩塌與系統性風險 潘石屹反思道，行業困局的根源在於失去了誠信。 當整個系統建立在「騙」的基礎上，當開發商為了發債盲目囤地，當銀行為了利潤無視風險，當購房者只為了投機，這個行業的地基就沒了。他認為，誠信是底線，守住底線，公司破產也只是個人承諾的損失；失去底線，整個社會都要為此埋單。 現在的情況是，房地產的地基沒了，甚至連中國人的誠信地基也動搖了。這已經不叫風險，這叫「系統性崩潰」。 很多人質疑潘石屹，說你自己也是房地產起家的，現在跑去美國說風涼話？據說，他現在人已經在紐約落腳。 但換個角度看，潘石屹的「成功」在於他看清了本質，並成功逃命了。他在2021年把SOHO中國大筆資產賣給黑石集團，儘管後來遇到阻礙，但實際上就是在撤離。因爲他已經不在乎賺了多少，他在乎的是能不能活著離開這個龐氏騙局。 對於行業的未來，潘石屹在文章最後提出了三點建議： 第一，盡快處理遺留問題，不拖延。 第二，優先保障購房者權益，守住交房承諾。 第三，回歸居住屬性，用誠信重建根基。 潘石屹的這篇萬字長文，像是一面鏡子，照出了過去三十年中國房地產的瘋狂與荒誕。 當鼓聲停止，最後的接盤俠是誰？是那些相信房價永遠會漲、掏空六個錢包的普通老百姓。這場騙局的代價是沉重的，而要修復這份失去的誠信與信心，恐怕需要比三十年更長的時間。 △