|
|
|
|
|
|
2025年10月2日
发表
人气：31,605
分享：
|
|
|
| 中国经济为何会全线崩溃？深度解析“两大元凶” |
|
——土地财政和房地产是中共攫取民脂民膏的重要工具 |
| |
|
勿鸣
|
|
【人民报消息】中共政府允许开发、销售商品房的政策始于1980年。当年，中共中央和国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》时，正式提出了实行住房商品化的政策，允许私人建造、购买和拥有自己的住宅。在此之前，除农村生产队社员和部分城镇大集体员工，生活在城市的行政事业单位员工、国有、集体企业员工都不能拥有自己的房产，他们的住宅根据他们的行政级别（工人按照技术等级）和工龄，由单位和政府配给，通称福利分房。行政事业单位全面停止福利分房始于1998年，当年7月，中共国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确规定从当年下半年起，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，中国城镇的住房供应体系从单位无偿分配的福利模式，彻底转变为主要通过市场购买和个人租赁的商品化模式。
本文将从中共热衷于房地产开发的原因、土地财政的起源和发展、土地财政和高房价对中共财政的贡献、中国房地产市场正常销售价位探究、高房价对中国经济社会的深远影响五个方面，阐述土地财政和房地产是中共攫取民脂民膏的重要工具。
一、中共热衷于房地产开发的原因
房地产行业从最初的蹒跚起步，到逐步成为中国经济的“火车头”角色，最后成为国民经济的支柱产业，只用了十几年时间，主要原因是它的土地出让收入巨大，是弥补财政预算收入不足的重要工具，其次是它的产业链条长，关联产业多，对就业和经济增长有著巨大的拉动作用。
（一）巨量的土地出让收入，是中共乐此不疲的重要原因
在过去十几年中，土地出让收入的规模都非常庞大。在房地产市场火热的年份，这笔收入甚至可以达到数万亿人民币。
如果我们将土地出让金与地方一般公共预算收入进行对比，其比例在不同年份和不同地区会有很大差异。通常，这个比例可以达到50%，甚至在一些严重依赖土地财政的城市，这个比例会更高。这意味著，地方政府每收到100元的预算收入，就有50元或更多的土地出让金收入。
土地出让金在地方政府总收入中占据了举足轻重的地位，在高峰时期，其规模可以超过地方税收收入，成为地方财政的“第二引擎”或“第二财政”。
（二）超长的产业链条
房地产的产业链条可以大致分为三个阶段：前期开发、中期建设和后期服务。
1. 前期开发与规划
这个阶段主要涉及与土地和资金相关的活动。
土地获取与交易： 包括政府出让土地、土地征收、拆迁安置等。这是整个产业炼的起点，也是土地财政的直接来源。
规划设计与勘察：涵盖建筑设计、城市规划、工程勘察等，涉及建筑师、规划师、工程师等专业人员。
金融服务： 包括开发贷款、信托融资、银行按揭贷款等，这是房地产项目得以启动和运行的资金血液，银行等金融机构深度参与其中。
2. 中期建设与施工
这是最核心、也是就业拉动作用最强的环节。
建筑施工：涉及大量的建筑工人、项目管理人员、工程师等。从地基施工到主体结构建设，都需要庞大的劳动力。
建材与设备制造：这是一个极其庞大的产业集群。包括钢铁、水泥、玻璃、砂石、木材等基础建材，以及电梯、中央空调、消防设备、门窗等设备制造业。这些产业的兴衰与房地产的景气度紧密相关。
装修装饰：房屋建成后的内部装修，包括油漆、瓷砖、地板、卫浴、橱柜等，带动了大量的家装公司和建材销售。
3. 后期服务与运营
房屋建成并出售后，产业炼仍在继续延伸。
中介服务：房屋买卖和租赁需要房产中介机构提供服务，形成了庞大的经纪人队伍。
物业管理：居民入住后，需要物业公司提供日常管理和维护服务。
家具家电制造与零售：新房交付后，居民需要购买家具、家电等生活用品，直接拉动了这些行业的消费。
社区商业：随著住宅区的形成，周边会发展起餐饮、超市、教育、医疗等各类商业和服务业，形成完整的社区生态。
正是因为房地产拥有如此庞大且环环相扣的产业炼，使得它对政府而言具有不可替代的战略价值：
1、拉动经济增长：房地产的投资额巨大，直接投资和间接拉动的产业产值可以占到GDP的很大比重，是地方政府完成经济增长目标的重要引擎。
2、创造就业机会：房地产开发、建筑施工、建材生产、装修、中介等环节，能够直接或间接提供数以千万计的就业岗位。
3、增加税收收入：除了土地出让金，房地产产业炼的每个环节都会产生大量的税收，例如建筑税、销售环节的增值税、企业所得税、营业税等，是政府稳定的税收来源。
因此，可以说，中国政府热衷于房地产，不仅是出于财政收入的考虑，更是因为它被视为一个能够全面带动投资、消费和就业的强大引擎，是实现经济增长目标的关键工具。
二、中共土地财政的起源和发展
土地财政（Land Finance）指的是地方政府通过出让土地使用权来获取收入的一种模式。这个过程可以分为以下几个关键步骤：
1、征地：地方政府将农村集体土地征收为国有土地。
2、规划和整理：政府对这些土地进行规划、平整和基础设施建设，例如修路、通水、通电等，使其具备开发条件。
3、出让：政府通过公开的拍卖、招标或挂牌方式，将土地的一定年限内的使用权出售给房地产开发商。开发商获得土地使用权后，就可以在上面建房，然后把房子卖给购房者。而政府通过出售土地使用权获得的这笔收入，就成为地方财政的重要组成部分。
中国的“土地财政”模式并非一蹴而就，而是随著经济体制改革逐步形成的。其萌芽可以追溯到上世纪80年代末和90年代初，并在随后的城市化进程中日益成熟和壮大。
1. 改革的萌芽期：1980年代末
土地所有权与使用权分离：在改革开放之前，土地是无偿、无限期使用的。但随著市场经济的引入，这种模式无法适应经济发展的需要。1988年，《宪法》修正案首次明确了土地使用权可以依法转让。这为土地的市场化出让提供了法律基础。同年，深圳率先以拍卖形式出让了第一块国有土地使用权，这标志著土地出让金制度的开端。
2. 制度的确立期：1990年代
1994年，中国实施了分税制改革。这项改革将税收划分为“中央税”和“地方税”，但大部分高增长的税种（如增值税）被划归中央，导致地方政府的财政收入相对减少。这种分配体制使得土地出让金成了地方政府的“第二财政”：在财政收入受到限制的同时，地方政府需要大量资金进行城市基础设施建设和招商引资。这时，出售土地使用权获得的土地出让金因其金额巨大、获取便捷，迅速成为地方政府弥补财政缺口、推动城市建设的主要资金来源。
3. 黄金发展期：2000年代至疫情前
进入21世纪，中国进入了大规模的城市化时期。大量人口从农村涌入城市，对住房和城市配套设施的需求急剧增加。2003年，国务院颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确了房地产作为国民经济支柱产业的地位。土地出让全面采用“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌）制度，规范了土地市场，也推高了土地价格。在城市化和房地产市场发展的双重驱动下，土地出让金收入连年暴涨，成为许多地方政府财政收入的半壁江山，甚至更多。
简而言之，中国的土地财政是在分税制改革的背景下，伴随著城市化和房地产市场化的进程而逐步形成、壮大的。它既是经济发展的产物，也深刻影响了中国城市建设和房地产市场的走向。
三、土地财政和高房价对中共财政的贡献
土地财政和房地产经济究竟给中共贡献了多少财政收入？中共通过土地出让和房地产经济究竟攫取了多少民脂民膏？现在我们就这一议题进行探讨。
我们先了解一下房地产公司开发房产的成本构成。
房地产开发的成本通常可以分为三大类：土地成本、开发建设成本和其他费用。
1. 土地成本（占总成本的50%-70%）
这是房地产开发中最大、最核心的成本，尤其在北上广深等一线城市，土地的稀缺性使其价格高得惊人。
土地出让金：这是开发商从政府手中获取土地使用权所支付的费用。在一线城市，这部分成本可以占到项目总成本的50%到70%，甚至更高。
征地拆迁补偿费：如果是旧城改造或棚改项目，开发商需要支付给原住户或企业的补偿费用，这部分成本也非常可观。
2. 开发建设成本（占总成本的20%-30%）
这部分是直接用于房屋建造的费用，包括材料费、人工费等。
建安（建筑安装）成本：包括土建、主体结构、外墙、屋顶、门窗、水电暖通等工程费用。
市政及基础设施配套费：涉及小区内的道路、绿化、给排水、电力、通信等设施建设费用。
设备及材料费：例如电梯、中央空调、消防系统等设备采购费，以及钢筋、水泥、玻璃等建材费用。
3. 其他费用（占总成本的5%-10%）
这部分是项目开发过程中产生的各种杂项支出。
管理费用：开发商的员工薪酬、办公费用、差旅费等。
销售费用：包括广告宣传、营销活动、销售代理佣金等，这部分费用会直接影响项目的去化速度。
财务费用：主要是开发商在项目开发过程中，向银行贷款所支付的利息。
税费：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等，是政府收入的重要来源。
税费是国家和地方拿走的，构成了国家和地方财政收入的一部分，下面我们重点谈谈：
在房地产开发过程中，开发商需要向政府缴纳多种税收和规费，这些费用是项目成本的重要组成部分。具体包括以下几类：
1、主要税种
（1）土地增值税: 这是最主要的税种之一。它对房地产开发商转让房地产所取得的增值额征收，实行四级超率累进税率，税率从30%到60%不等。增值额越大，税率越高。
（2）企业所得税: 开发商的利润需要缴纳企业所得税，税率为25%。
（3）增值税及附加: 销售房地产需要缴纳增值税，税率为9%。此外，还需要缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，这些是增值税的附加税，税率根据所在地区有所不同，通常合计为增值税的12%左右。
（4）印花税: 开发商在签订各类合同（如土地出让合同、建筑合同、销售合同等）时需要缴纳印花税，税率较低，一般为0.03%至0.05%。
（5）规费及其他费用
相关行政事业性收费: 这部分包括城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、房屋产权登记费等。
耕地占用税: 如果项目占用了耕地，需要缴纳耕地占用税。
契税: 在土地使用权转移时，开发商也需缴纳契税。
下面是北上广深房地产的单位成本估算：
由于数据的敏感性和非公开性，很难找到精确的数字。但根据业内普遍估算，我们可以对一线城市中心地段的普通住宅项目，其单位平方米的成本进行一个大致的粗略估算：
土地成本：在一线城市的核心区域，土地楼面价（即每平方米土地所承载的建筑面积成本）通常高达3万元至8万元/平方米，甚至更高。
建安成本：这部分相对稳定，通常在5,000元至1万元/平方米，根据装修标准和建筑质量不同而有所差异。
其他费用及利润：这一部分通常占据总售价的10%到20%左右。
举例而言：如果一个一线城市项目最终售价为10万元/平方米，那么其成本构成可能大致如下：
土地成本：约6万元/平方米 (60%)
建安成本 约1万元/平方米 (10%)
其他费用及利润：约3万元/平方米 (30%)
这只是一个简化模型，实际情况要复杂得多。它清晰地表明，在北上广深，高昂的土地成本是推动房价畸高的首要因素。开发商的利润空间，很大程度上取决于其获取土地的成本高低以及对建安、销售等环节的成本控制能力。
如前所述，房地产开发的利润占总售价的10%到20%左右，若按15%计算，土地出让金和税收两项至少占房价收入的一半，也就是说卖房收入至少一半被政府拿走了。
四、中国房地产市场正常销售价位探究
国内房价，特别是北上广深的房价普遍偏高，这是一个不争的事实，这是土地财政导致的结果，也是一个不争的事实，那么，中国的房价多少才是正常的呢？下面我们就这个问题进行探究。
在国内，房地产估价师在评估房屋价格时，主要依据《房地产估价规范》（GB/T 50291）等标准和专业惯例，通常会采用三种经典的方法，并根据具体情况辅以其他方法。这三种方法是市场比较法（Comparative Sales Method）、收益法（Income Approach）和成本法。期中收益法是国际房地产市场采用最多的一种方法。
使用收益法评估房屋价值，一个重要指标就是租售比。
租售比是衡量一套房屋价格与其租金收入之间关系的一个重要数据，它计算的是房屋的总售价需要多少年的租金收入才能回本，在正常的房地产市场，租售比成了评估师利用收益法评估房产的重要指标。它的计算方式是：用房屋售价除以一年（12个月）的总租金。如果租售比在 25以内，这意味著租金回报相对较高，房产的投资价值较好，买房可能比租房更划算。如果租售比在 25以上，则表明房价相对租金来说显得过高，租金回报率偏低。此时，从纯粹的经济角度考虑，租房可能比买房更具优势。
“租售比25年”是国际通用的、被房地产市场分析师和投资界广泛接受的经验法则或经验临界点，它对应的是一个大致的租金回报率，在成熟的国际房地产市场，4%（ 1÷25年=4% ）的年资金回报率被视为一个重要的平衡点和临界点。这个4%的比例，是与银行长期贷款利率、长期国债收益率等无风险或低风险收益率相比较后得出的经验值，被国际房地产评估师、房地产投资家普遍采用。
（一）北上广深核心城区公寓楼房价（以2021 年为准）
北京、上海（核心城区，如北京二环内/国贸，上海陆家嘴/徐汇）：
普通高品质公寓的成交均价，在最高峰时期，普遍在 12 万元人民币/平方米以上。
对于顶级的、地段稀缺的豪宅项目，最高成交价曾突破 20 万元人民币/平方米，甚至更高。
在计算租售比时，根据稳健性原则，我们取房价的普遍值12万元/平方米。
深圳（核心城区，如南山科技园/福田中心区）：
深圳的市场波动性较大，在高峰时期，核心区域高品质公寓的成交均价普遍在 10 万元人民币/平方米左右。
高端住宅的最高成交价，也曾达到 18 万元人民币/平方米 甚至更高。
在计算租售比时，根据稳健性原则，我们取房价的普遍值10万元/平方米。
广州（核心城区，如珠江新城/越秀）：
广州的房价最高峰值略低于京沪深，但核心区域高品质公寓的成交均价也普遍在 8 万元人民币/平方米上下。
少数顶级豪宅的价格也曾触及 15 万元人民币/平方米 的高位。
总结： 北上广深的房价最高点出现在少数特定的时间节点和地段，顶级豪宅的成交价都曾突破 15 万元/平方米 甚至更高。
在计算租售比时，根据稳健性原则，我们取房价的普遍值8万元/平方米。
（二）北上广深核心城区公寓住宅租金预估（以2025年9月份租金为准）
对于中国的北京、上海、广州、深圳这四个超一线城市，核心城区的住宅租金水平普遍处于高位，并且受地段和房产品质影响极大。
作为首都和国际大都市，北京（如东城、西城、朝阳CBD、海淀中关村）和上海（如黄浦、徐汇、静安、浦东陆家嘴）核心地段的高品质公寓住宅租金水平最高。
一个大致的参考范围是：每平方米每月在 90 元到 180 元之间，中间值为135元，年租金中间值为1620元。
深圳（如福田中心区、南山科技园）紧随其后，其核心城区的住宅租金也保持在较高水平，大致在每平方米每月 80 元到 140 元之间，年租金中间值为1320元。
广州（如天河珠江新城、越秀老城区）的租金水平在四个城市中相对“温和”一些，一般核心区域的公寓租金大致在每平方米每月 60 元到 100 元之间，中间值为80元，年租金中间值为960元。
（三）北上广深核心城区公寓住宅租售比
1、北京和上海的租售比：120,000÷1620=74年，
超过正常租售比：74-25=49年
房价虚高接近2倍。（74÷25-1=1.96）。
2、深圳的租售比：100,000÷1320=75.76年
超过正常租售比：75.76-25=50.76年
房价虚高超过2倍。（75.76÷25-1=2.03）。
3、广州的租售比：80,000÷960=83年
超过正常租售比：83-25=58年
房价虚高超过2.3倍。（83÷25-1=2.3）。
以北京和上海主城区的房价为例，房价虚高接近2倍，按正常价格，你只需支付实际购房款的三分之一，有三分之二是你多付的。这说明在中国，购买房子不只是用于居住，也是一种投机，这凸显了房地产的金融属性——房地产更是一种金融产品。同时，房地产主要还是政府进行国民收入再分配的工具。政府通过房地产（主要是土地）这个工具，将老百姓手头的钱回收，用于国民收入再分配，维持其庞大的财政支付体系。
（四）按正常租售比计算的北上广深核心城区公寓住宅的销售价格（2025年9月份）：
1、北京和上海2025年9月份理论价位：
1620×25=40,500元/平方米
2、深圳2025年9月份理论价位：
1320×25=33,000元/平方米
3、广州2025年9月份理论价位：
960×25=24,000元/平方米
目前，北上广深的房屋销售价远远高于这个价格，说明还有巨大的下降空间。如果按照这个价格，许多银行都将破产。在中国，银行手中都有大量的抵押房产，银行称之为“风险资产”。这就是中国政府为什么控制房屋最低销售价格、不敢放开价格的原因。在一个正常的国家，对房屋销售价格的限制，也是限制最高价，哪有限制最低价的呢？
五、高房价对中国经济社会的深远影响
在过去二十年，房地产（包括土地出让）被视为中国经济增长的“压舱石”。它不仅直接为中共贡献了大量的 GDP（建筑、销售、装修），还通过上游的钢铁、水泥，以及下游的家电、家居等数十个行业形成了一个庞大的产业炼。随著楼市降温，土地出让收入大幅减少，房地产的负面作用也慢慢凸显出来了：
从微观层面看，高房价和土地财政的运行机制，实质上是对家庭财富和收入的代际转移与透支。
1、家庭的高负债率：对于普通家庭而言，住房往往是他们一生中最大的投资和负债。高房价意味著家庭的杠杆率（负债/收入）畸高。这使得家庭在面对失业、疾病等风险时，抵御风险的能力极低。
2、透支代际收入：“六个钱包”的现象，即年轻人买房需要掏空父母甚至祖父母的储蓄，不仅严重透支了老年人的养老金，也使得年轻人需要用未来二三十年的收入去偿还贷款。这造成了家庭生命周期内的财富分配不平衡。
3、抑制生育和创新：高昂的居住成本（房价、房租）直接构成了“大城市病”的核心。它不仅让年轻人的生活压力巨大，影响了他们的职业选择和创新创业的积极性，更是抑制了生育意愿，对人力资本的长期积累产生了负面影响。
土地财政作为地方政府收入，其本质是将土地价值提前资本化并货币化，通过房企的开发和销售环节，最终由购房家庭承担。
地方财政的受益者主要是地方政府和少数房产持有多年的早期投资者，而大量的刚需购房者则成为高地价的最终买单者。这加剧了社会财富的分配不平等和固化，降低了社会阶层流动的可能性。
我们可以得出这样一个逻辑链条：
高房价 → 居民高额负债与储蓄耗尽 → 消费能力下降 → 内需不足→ 企业生产过剩、利润下滑 → 工厂倒闭、工人失业
这一系列因果关系，正是“高房价挤压消费”理论的核心。
1、消费挤出效应：当一个家庭，特别是年轻人，将大部分收入甚至几代人的积蓄投入到首付和房贷中，他们的可支配收入会大幅减少。这种“消费挤出效应”导致他们不敢在旅游、娱乐、教育、非必需品等其他方面进行消费，这直接抑制了内需。
2、内需与通缩：消费疲软是导致需求不足型通缩（或通缩压力）的重要原因。当市场上对商品和服务的需求不旺盛时，企业为了促销，会选择降价，这会导致物价水平持续走低。
3、生产与就业：消费端的需求萎缩会直接传导至生产端。当企业发现产品卖不出去，库存积压时，它们会自然地选择减产、裁员，甚至倒闭。这就会导致工人失业，进而影响社会稳定和整体经济活力。
综上所述，高房价和土地财政不仅是拉动中国经济增长的“药”，也是造成当前经济结构失衡和通缩压力的“病”。这种影响从宏观的总需求和总供给，到微观的家庭资产负债表衰竭，对中国国内经济和中国每一个家庭，都产生了深远而复杂的冲击。
2025年9月26日
（来源：民主中国）
△
|
| 文章网址: http://www.renminbao.com/rmb/articles/2025/10/2/92597.html |
|
 打印机版
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
本报记者
专栏作者
|
|
|
