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中國樓市持續低迷：「金九銀十」已然往事
古成
【人民報消息】房地產市場的「金九銀十」已經一去不複返了，今年的九十月房產數據的蕭條與下行屢創新高。
十月房產各項數據蕭條慘淡
10月20日，中共國家統計局發布數據顯示，9月新房價格環比下降0.4%，跌幅創11個月新高，其中一線城市新房價格環比下降0.3%，降幅擴大0.2個百分點。二線城市環比下降0.4%，降幅擴大0.1個百分點。70個大中城市中9月新房價格環比上漲的城市僅剩五個，是今年以來最少的，70城新房價格整體環比跌幅為0.41%，為今年以來最大值。
二手房情況更糟，9月70個大中城市二手房價格環比全部下跌，出現年內首次全軍覆沒的局面，整體環比跌幅為0.64％，比8月擴大0.05個百分點。
數據同時顯示，1月至9月全國房地產開發投資為6.77萬億元，同比下降13.9%，其中住宅投資下降12.9%，1—8月新開工面積跌幅達19.5%。
10月二手房地產形勢越加嚴峻，中指研究院11月1日發布數據顯示，今年10月百城二手住宅均價為每平方米1.3268萬元，環比下跌0.84%，同比下跌7.6%。
今年八月以來，北京上海等一線城市相繼放寬限購，看房量劇增，但實際成交並不樂觀，一線城市無論是新房還是二手房全面潰敗。中指研究院上海企業常務副總經理程宇稱，10月上海新房成交面積環比下降22.7%，安居客上海監測數據則顯示，同期上海二手房（含商業）網簽成交量環比下降9.3%；中原地產研究院數據顯示，10月北京新建住宅網簽環比微降0.2％，二手住宅網簽環比大跌23.7%；樂有家研究中心監測，10月深圳新建住宅網簽量環比降14.1%，二手住宅網簽環比降7.7%；廣州10月單月成交61萬平方米，同比降46%。
克而瑞研究中心數據顯示，2025年10月新房市場供應「腰斬」，絕對量為年內次低，僅高於2025年2月，新房成交環比微增1%，同比下降36%，前10月30個監測城市累計成交9825萬平方米，累計同比跌幅由上月2%增至7%，26個二三線城市合計成交791萬平方米，環比微增1%，同比下跌35%，前10月累計同比下降7%。
惠譽：中國房地產市場尚未觸底
近期，惠譽評級亞太區企業評級董事石露露表示，中國房地產市場或將維持下行態勢，整個行業還在探底的過程中，尚未觸底。
惠譽在今年年初預測，2025年中國新建商品住宅市場的銷售總額將下降15%，至約7.3萬億元人民幣，惠譽一針見血地指出，中國房地產行業仍受嚴重的結構性痼疾困擾，包括存量房庫存高企、就業環境低迷購房者住房支付能力下降等。
惠譽其實是在說，中共國的經濟持續下行，大環境不行了，導致房產泡沫破裂，短期的政策性修複，比如降首付、解限購、寬融資，這只能讓樓市一度出現短暫回暖，但不可能解決根本性的結構性問題。
惠譽預測2025年中國房價將再次下跌4%-6%，2026年將繼續下跌2%-4%。而高盛在今年6月發布報告稱，在2021-2025年房價已累計下跌20%的基礎上，預計2027年觸底前仍有10%-25%的下跌空間，尤其三四線城市因庫存壓力可能面臨更大下行風險。
盡管惠譽和高盛對中國房地產價格下跌幅度給出了不同預測，但在導致樓市惡化的結構性因素上卻得出近似的結論。
首先就是人口的負增長，惠譽稱支撐房價的「人口紅利」在消失，中國人口總量已進入下降通道，年齡結構迅速老化，城鎮化速度放緩，年輕人口銳減，老齡化社會使得「新增購房者」越來越少。
高盛則分析，2022年起人口負增長，90後較80後減少4000萬人，新生兒數量8年降40%，導致剛需群體持續萎縮，城鎮化率已達67%，增速降至年均0.5%，新增城鎮住房需求從2010年代的640萬套/年降至2030年的280萬套/年。
其次是，庫存與債務的壓力。惠譽報告指出，問題根源在於「槓桿紅利」也在消失，以前地方政府通過賣地獲得財政收入，開發商通過高槓桿拿地融資，銀行通過房貸放水獲得利潤，而居民則用三代人的積蓄去追逐資產升值的幻覺。現在整個經濟體系的槓桿已經飽和，居民資產負債表也在被動收縮，當居民不願再舉債消費、企業不敢再舉債擴張時，房地產這個昔日的「增長引擎」，自然難以再啓動。
高盛分析，截至2024年底全國新房庫存金額達93萬億元，相當於GDP的67%，曡加房企總負債59萬億元（不含預售定金），行業平均融資成本超7%，房地產行業總負債59萬億元（不含預售定金），部分企業利息支出占銷售額的30%以上，形成「降價-虧損-再降價」循環。高盛還指出，2024年貨幣政策寬松力度創十年新高，但政策乘數效應降至歷史低位為0.3，受制於地方政府債務率125%、居民槓桿率62.8%及企業資產周轉率下降，因此政策刺激效益邊際減弱。
惠譽在最新的預測報告中稱，中國房地產尚未觸底，整個行業的穩定需要一攬子政策來解決現有的這些痛點，包括對經濟的提振、就業環境的改善、有效去庫存等，行業實現真正的止跌企穩仍需時日，需等待經濟、消費和市場預期逐步形成良性迴圈。
法拍房激增，呈現結構性風險
中國住房擁有率超過90%，遠高於日本的77%、美國的65%等發達國家水平，人均居住面積已達42平方米，高於多數主要發達國家。住房空置率方面，2022年28個大中城市平均住房空置率為12%，處於偏高區間，其中一線7%，二線12%，三線16%，三線及以下城市住房相對過剩。
而在住房需求方面，根據相關預測，新房剛需由2024年的1.9億平方米將降至2035年的0.7億平方米，以後加速下降，甚至轉負。「以小換大」預計由2024年的2.9億平方米將下降至2035年的2.6億平方米。「以舊換新」預計由2024年的3.5億平將下降至2035年的2.8億平方米。投資需求未來10年基本為零。
房價收入比方面，中國約為10倍，處於世界高水平，遠高於美國的6.8倍、日本的5.3倍，住房租售比方面約為2%左右，處於世界低水平，而全球重點城市的租金回報率多在4%以上，即使考慮到海外有房地產稅，中國的租金回報率仍然偏低。
更為主要的是，中國的經濟整體仍處於不斷下滑的通縮通道，投資、消費、出口三大經濟引擎全部停滯，失業率高企，民眾不只是不敢買房，已經買房的根本還不起房貸，中產返貧資產縮水現象越演愈烈，反映在房產上就是法拍房的激增和結構性風險。
根據《2025年上半年全國法拍市場大數據分析報告》顯示，2025年上半年全國法拍房掛牌量達到57.66萬套，同比增長了18.8%，成交量8.36萬套，成交率僅為14.5%，處於歷史低位，法拍房平均變現折扣率已降至77.29%，為近年最低水平。
其中住宅類法拍房表現尤其引人關註，2025年一季度法拍住宅房源掛拍9.9萬套，成交2.6萬套，成交均價同比下跌6.1%，這種價格下行趨勢正在全國範圍內蔓延。更值得警惕的是，法拍房市場內部結構出現明顯分化，一拍房源成交率僅11.61%，而二拍和變賣階段房源成交占比合計達到67.05%，成交路徑後移，反映買方對初始定價認可度持續下降。
法拍房已成「價格刺客」，反映的是整個房地產市場的價格預期。而更為悲慘的現實是，數字背後是數以百萬計的居民家庭財富的幻滅，多數家庭完全資不抵債，跌入的房財兩空外加銀行負債的慘狀，家庭幾乎處於毀滅的邊緣。
中共房市短期政策成效如曇花一現，難見長效，結構性問題難解、無解，樓市低迷已成死局、定局，也必定會反噬、拖累整體經濟深度下滑。
（人民報首發）△
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