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| 预售制为何不敢废？中共房地产救市陷两难死局 |
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【人民报消息】（人民报记者丽君编译报导）据《南华早报》9月6日刊登的评论文章，北京策纬咨询（Trivium China）总体经济与政策分析师David Tingxuan Zhang指出，尽管中国商品房预售制长期备受诟病，烂尾楼危机更让大批购房者陷入“房未交、贷照还”的困境，北京当局至今仍未敢全面取消这项制度。中共近年以建立“房地产发展新模式”为名，宣称要扭转房企高杠杆、依赖预售资金扩张的旧有模式，但预售资金早已成为许多房企维持现金流的重要来源。北京若骤然废除预售制，恐进一步加剧房企资金链断裂与倒闭风险，也暴露其房地产改革难以摆脱旧有融资机制的制度性困局。
监管失灵与预售滥用：烂尾楼危机如何酿成
预售制长期为中国房地产开发商提供一条成本低廉的融资管道：房屋尚未完工，开发商便可先向购屋者收取头期款，并取得银行拨付的按揭贷款，以支应工程建设甚至后续扩张。房市繁荣时期，不少房企更以“取得土地—预售建案—回收资金—再取得土地”的高周转模式迅速扩张，将尚未交付的房屋转化为持续扩张与加杠杆的资金来源。一旦房价与销售下滑、融资收紧，这套高度依赖资金持续流入的模式便可能迅速陷入困境。
值得注意的是，预售资金并非长期处于“无法可管”的状态。中共《城市房地产管理法》早已规定，商品房预售所得款项必须用于相关工程建设；住建部2010年也要求各地完善预售资金监管制度，将资金纳入监管帐户，确保留有足够款项完成建案。然而，白纸黑字的规定并未阻止大批预售建案最终陷入停工甚至烂尾。随著房企债务危机爆发，不少购屋者等不到住房交付，却仍须继续偿还房贷，2022年更爆发波及多地的“停贷潮”。这场危机暴露的已不只是房企过度举债与挪用资金，而是地方监管、银行放款与预售资金管理层层失守的制度性问题：本应受到严格监管、专款保障建案完工的巨额购屋资金，最终仍未能阻止部分工程停摆。当开发商可以在房屋尚未交付前取得大笔资金，而购屋者却可能在收不到房子的情况下继续背负数十年的房贷，这场烂尾楼危机所揭露的，正是中共国预售制度下风险与责任严重失衡的代价。
欲废不能的政策死局：预售制成北京难拔的金融毒刺
然而，面对弊端丛生、并在烂尾楼危机中暴露巨大风险的预售制，北京为何迟迟不敢彻底废除？分析指出，答案正在于中国房地产多年累积的结构性困局：预售制既是风险来源之一，也早已成为维系房企资金周转的重要支柱。近年官方一面收紧预售条件、强化预售资金监管，并宣称要“大力推进现房销售”；另一面却始终没有全面取消预售制。这种政策上的进退失据，反映北京面对的现实是：旧模式问题重重，却又无法承受它在短期内突然退场所造成的冲击。
问题的关键不在于北京是否知道预售制的弊端，而在于中共国房地产业对这套融资机制的依赖已经太深。预售让开发商在建案完工前便能取得购屋款及按揭贷款资金，等于由购屋者提前为房企提供现金流。若北京此时“一刀切”全面禁止预售，原本已因销售低迷、债务沉重而资金吃紧的开发商，将失去一项重要融资来源，只能更加依赖银行贷款、自有资金或其他融资管道。对许多财务状况脆弱的房企而言，这不仅可能加速资金链断裂，更可能造成新的停工、违约与倒闭，让原本意在降低预售风险的政策，反过来引爆另一轮房地产与金融压力。
北京因此面临一个难以回避的悖论：继续维持预售制，就难以根除购屋者先付款、开发商先取得资金所衍生的交屋与资金监管风险；若过快废除，又可能抽走房企赖以周转的资金来源。在房市长期低迷、房企债务尚未出清的情况下，预售制已从昔日支撑房企高速扩张的融资工具，变成北京明知风险重重、却难以迅速拔除的制度性包袱。
流动性休克与土地财政：房市危机反噬地方政府
更棘手的后果在于，若在房企资金链尚未修复之际突然切断预售资金，可能对仍深陷融资困境的房地产业造成新一轮“流动性休克”。一旦开发商失去重要的现金来源，财务状况较弱的房企可能进一步缩减施工、延后交屋，甚至出现新的违约与倒闭，使原本为降低预售风险而推出的政策，反而催生更多停工与烂尾建案。北京面对的难题也正在于此：预售制留下的是风险，但在房企普遍缺血的情况下骤然拔除，又可能让尚未出清的房地产危机进一步恶化。
更深一层的问题，是中共地方财政早已与房地产及土地出让收入深度捆绑。房企销售低迷、资金紧缩后，不仅会减少新建案投资，也会削弱购地能力与意愿，进一步冲击地方政府的土地出让收入。中共官方数据显示，2025年全国房地产开发投资已年减17.2%，国有土地使用权出让收入也下降14.7%；到了2026年上半年，土地出让收入更较上年同期骤降31.5%。与此同时，2026年前7个月房地产开发投资再年减19.2%，显示房市收缩仍在持续。对长期倚赖土地财政、又背负沉重债务压力的地方政府而言，房企不买地，意味著重要财源继续萎缩；财政吃紧又会压缩地方政府处理房地产善后及其他公共支出的空间。房地产危机因此早已不只是房企自身的债务问题，而是透过土地市场与地方财政相互传导，形成北京难以迅速切断的风险链条。
欲改革又要输血：北京房市困局陷漫长消耗战
北京所谓“房地产发展新模式”，因此很难被视为一次干脆俐落的制度切割，更像是在房企债务、购屋者交屋风险、银行资产与地方财政多重压力下，被迫采取的渐进式拆弹。2026年8月底公布的新规，一方面提高预售门槛，要求预售住宅主体结构封顶、购屋资金全部纳入监管帐户，并推动现房销售；另一方面，官方又同步要求加大房地产项目融资支持，满足房地产业“合理融资需求”。一手收紧预售，一手维持融资，恰恰折射出北京面对的两难：既无法再任由旧有高杠杆模式延续，又承受不起房企资金来源突然枯竭所可能引发的新一轮违约、停工与金融震荡。
这也意味著，中共国房地产危机恐怕很难靠一轮“救市”或几项新规迅速收场。David Tingxuan Zhang的分析指出，北京正在试图拆解以债务驱动的房地产增长模式，同时避免引发另一场金融危机。问题在于，房企融资、预售制度、银行信贷、土地财政与地方债务早已彼此交缠，任何一环剧烈调整，都可能把压力传导至其他环节。北京如今面对的已不是如何重新吹大昔日的房地产泡沫，而是如何在不触发更大风险的情况下，逐步拆除一套运转多年的旧有体系。这场调整可能漫长而痛苦，而在制度真正完成重建之前，购屋者仍可能是最直接暴露于停工、延迟交屋与资产贬值风险之下的群体之一。
（人民报首发）△ |
| 文章网址: http://www.renminbao.com/rmb/articles/2026/9/8/96477.html |
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